Budynki mieszkalne przeznaczone do najmu a podatek od nieruchomości

Wynajem lokalu na cele mieszkaniowe

W przypadku najmu lokalu w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe zastosowanie powinna znaleźć stawka podatku od nieruchomości nieprzekraczająca w 2025 r. 1,19 zł od 1 m2 jego powierzchni użytkowej bez względu na fakt, że oddanie go w użytkowanie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej podatnika. Takie stanowisko ma potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Podstawy prawne – podatek od nieruchomości

Jak wynika z art. 5 ust. 1 pkt pkt 2 lit. a) i b) u.p.o.l. Rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie od budynków lub ich części:

a) mieszkalnych – 1,19 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 34 zł 9  od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Ustawodawca w art. 1a ust. 2a u.p.o.l. postanowił, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Analizując powyższe przepisy w kontekście wynajmu lokalu przeznaczonego wyłącznie na cele mieszkalne w przypadku oddania go do użytkowania przez:

1. osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (najem prywatny),
2. osobę fizyczną w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej lub
3. spółkę (np. dewelopera)

– uważamy, że samo spełnienie celu mieszkalnego rozumianego jako trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemców stanowi przesłankę do zastosowania niższej stawki podatku od nieruchomości.

Takie rozumienie przepisów wsparte wykładnią celowościową potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2023 r. (III FSK 3831/21):

„Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.”

oraz w wyroku z dnia z dnia 12 lipca 2023 r. (III FSK 250/23):

„Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu).”

Oprócz tego, dnia 21 października 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę o sygn. akt III FPS 2/24, w której uznał, że:

„(…) budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).” 

Tym samym NSA odrzucił odmienne, znacznie mniej korzystne rozumowanie omawianych przepisów przedstawione m.in. w swoim wyroku z dnia z dnia 23 stycznia 2020 r. (II FSK 2064/19), gdzie stwierdzono, że:

„Stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostały uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą koniecznym w tym zakresie jest ustalenie, czy wykorzystuje ona taki budynek lub lokal na swoje cele osobiste, czy też wykorzystywane są one do wykonywania działalności gospodarczej i są niezbędne, aby zrealizować cel takiej działalności.”

W związku z powyższym korzystniejsza stawka podatku od nieruchomości przeznaczona dla lokali mieszkalnych powinna być stosowana niezależnie od tego, że dany lokal został oddany do użytkowania w ramach komercyjnej działalności podatnika.

Chcesz mieć pewność, czy prawidłowo opłacasz podatek od nieruchomości? Nasi Doradcy udzielą niezbędnego wsparcia.

Autor:
Dr Ewelina Skwierczyńska
doradca podatkowy