Sprzedaż nieruchomości gruntowej z budynkiem, a podatek dochodowy

Zastosowane źródła prawa

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2025.163 t.j. z dnia 2025.02.07; dalej jako: ustawa o PIT).

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości gruntowej z budynkiem

Artykuł omawia kwestie sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której wybudowano budynek, a od którego budowy nie upłynęło 5 lat.

Sprzedaż takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wynika to z faktu, że budynek stanowi część składową gruntu, a kluczowym momentem dla określenia skutków podatkowych jest data nabycia działki. Przepisy prawa cywilnego oraz ustawy podatkowej wskazują, że w takiej sytuacji istotna jest data zakupu gruntu, a nie moment budowy domu.

Interpretacje podatkowe potwierdzają, że jeśli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt, to nie podlega ona opodatkowaniu. Nawet w przypadku rozbudowy lub przebudowy budynku, nie zmienia się termin obowiązku podatkowego.

Ramy prawne, czyli na czym oprzeć analizę przypadku

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Kluczowym czynnikiem w określeniu skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest ustalenie daty jej nabycia.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Dodatkowo, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, budynek trwale związany z gruntem staje się jego częścią składową. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno grunt, jak i znajdujący się na nim budynek. Data nabycia nieruchomości odnosi się więc do momentu zakupu gruntu, niezależnie od tego, kiedy powstał na nim budynek.

Co na to organy podatkowe?

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• Interpretacja indywidualna z 11 stycznia 2021 r. (0115-KDIT3.4011.534.2020.2.MK)

„Organ podatkowy wskazał, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości decydująca jest data nabycia działki budowlanej. Jeśli działka została nabyta w 2012 r., a budynek wzniesiono później, to za datę nabycia nieruchomości przyjmuje się datę zakupu gruntu. W efekcie sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia gruntu nie podlega opodatkowaniu.”

• Interpretacja indywidualna z 6 października 2023 r. (0112-KDSL1-1.4011.285.2023.3.AG)

„W decyzji podkreślono, że sprzedaż gruntu wraz z budynkiem podlega ocenie na podstawie daty nabycia gruntu. Nawet jeśli budynek był rozbudowywany lub przebudowywany, nie wpływa to na bieg pięcioletniego okresu, po którym sprzedaż nieruchomości nie generuje obowiązku podatkowego.”

Nasza opinia

Jeżeli jakiś czas temu nabyłeś nieruchomość gruntową, na której wybudowałeś budynek, a od wybudowania nie minęło więcej niż 5 lat to nie musisz płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Wynika to z faktu, że w rozumieniu prawa cywilnego budynek stanowi część składową gruntu, a kluczowym momentem dla określenia skutków podatkowych jest data nabycia działki.

Dla podatników oznacza to, że jeśli od zakupu gruntu minęło pięć lat, to sprzedaż nieruchomości nie będzie generowała obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Warto jednak każdy przypadek analizować indywidualnie i w razie wątpliwości skonsultować się z doradcą podatkowym lub uzyskać interpretację indywidualną.